ООО «ПРЕМЬЕР-КОМФОРТ»

Анализ предложения по оптимизации стоимости услуг управления 

Предложение было представлено в Управляющую организацию группой лиц в качестве варианта оптимизации стоимости услуг управления в ЖК «Династия». Расчет представлен в формате таблицы Excel 12 августа 2020 года, не обеспечен характеристиками, спецификацией услуг, коммерческими предложениями.

Общая характеристика

• Предложенная калькуляция носит тезисный характер, опирается не на конкретные коммерческие предложения с расчетами и характеристиками услуг, а на гипотезу о возможности получения услуг в рамках условной цифры.
• Стоимостные ориентиры в представленной смете предполагают принципиальное снижение и объема услуг, и их качества, что неизбежно отразится на сохранности имущества, комфорте проживания и снижении инвестиционной привлекательности квартир.
• В предложении допущено искажение законодательства РФ, не учтены неизбежные накладные расходы, при этом стоимость целого ряда «оптимизированных» критериев превышает объективную рыночную цену,  что позволяет сделать вывод об отсутствии компетенций в сфере управления недвижимости. 

Детализация расчетов. Обоснование

        I. Базовая смета 

Составлена без учета коэффициента высотности, применимого к многоквартирным домам выше 75 метров.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 13 декабря 2016 г. N 848-ПП (Приложение 13) в многоквартирных домах, имеющих «особо сложное (нетиповое) инженерное оборудование и (или) индивидуально-экспериментальное проектное решение» применяется повышающий коэффициент. Согласно данному Постановлению, «для домов высотой более 75 метров с лифтом, с мусоропроводом» он составляет 1,571. 

Таким образом, размер базовой ставки за содержание и ремонт в ЖК «Династия» составляет размер 47 руб. 90 коп./кв.м. (30 руб. 49 коп. ? 1,571), а не 30 руб. 49 коп./кв.м, как в предложенном расчете. 

В этот тариф входят виды удобств, включенные в городскую ставку: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (центральное или местное). Данный перечень удобств также фиксируется Постановлением Правительства Москвы от 13 декабря 2016 г. N 848-ПП. 

 II. Дополнительные расходы 

Содержание и ремонт интерьера, малых архитектурных форм двора, оборудования систем автоматизированного учета ресурсов, автоматизированного доступа, видеонаблюдения, с учетом расширенного перечня услуг. 

Стоимость услуг Управляющей организации

Тариф рассчитан на основании заключенных договоров со специализированными подрядными организациями, потребностей в расходных материалах, инструментах и оборудовании, т.е. включает весь комплекс расходов на оказание услуг с учетом требований к качеству и специфики обслуживаемых систем, интерьерных и декоративных решений.  Стоимость составляет 23 руб. 06 коп./кв. м.  

Предложение 

Предложенная калькуляция носит тезисный характер, опирается на гипотезу о возможности получения услуг в рамках условной цифры, не учитывает неизбежные дополнительные накладные расходы. При этом даже  предварительный расчёт по данным статьям отличается от обоснованного тарифа Управляющей компании всего на 0,84 руб./кв.м

           III. Охрана

Формирование и стоимость услуг охраны Управляющей организацией

Количество сотрудников охраны, необходимое для оказания необходимого уровня безопасности и сервиса составляет 8 человек в сутки, которые обеспечивают круглосуточное дежурство на 5 постах с учетом графика сменности:

• 3 поста: паркинг КПП, паркинг "-1" этаж, калитка (5 человек/сутки)
• 2 поста: патруль (3 человека/сутки) 

Стоимость одного сотрудника у подрядной организации составляет 150 000 руб./чел.  и формируется следующим образом:

Фонд оплаты труда — 123 621,87 руб., включая:

• Заработная плата на руки: 76 250,00 руб. (2 500 ? 30,5 дней)
• НДФЛ: 11 394,00 руб.
• Фонд отпускных: 7 303,67 руб.
• Социальные отчисления: 28 674,20 руб.

Накладные расходы — 26 378,13 руб.

• Расходные материалы, спецодежда: 13 598,41 руб.
• Накладные расходы и рентабельность ЧОП: 12 779,72 руб.

ИТОГО: 1 200 000 руб. (150 000 ? 8)

Предложение 

Предложение носит тезисный характер, опирается на гипотезу о возможности получения услуг в рамках условной цифры, не учитывает неизбежные дополнительные накладные расходы и прописано в смете следующим образом:

• Стоимость одного сотрудника ЧОП: 100 000,00 руб.
• Количество сотрудников охраны: 3 человека 

Выводы и комментарии:

• При стоимости одного сотрудника ЧОП 100 000,00 руб., размер заработной платы за вычетом налогов, накладных расходов и рентабельности ЧОП составит порядка 50 000,00 рублей за 30,5 дней работы. Данный размер заработной платы прямо свидетельствует о принципиальном снижении качества персонала и оказываемых услуг. 

• С учетом обязательной сменности при круглосуточном дежурстве, количество сотрудников охраны в размере 3 человек обеспечивает только 1 пост. Один пост не обеспечивает реальную потребность в контроле территории. При условии, что пост организован на въезде в паркинг, остаются без контроля:  

Паркинг, где происходят погрузочно-разгрузочные работы с присутствием посторонних, и одновременно паркуются автомобили собственников, хранится имущество в кладовых и др.

Калитка во двор, через которую сегодня осуществляется пропуск рабочих ремонтных бригад, контроль присутствия посторонних на самой дворовой территории.

Подъезды и квартиры, где на этапе ремонта находятся преимущественно посторонние лица, не заинтересованные в сохранности общедомового имущества. Регулярное патрулирование территории на данном этапе — эффективная мера профилактики противоправных действий и крайне рекомендуемая услуга, которая, как показывает практика, в полной мере себя окупает. 

           IV. Консьержи 

Формирование и стоимость услуг охраны Управляющей организацией

Количество консьержей, необходимое для оказания необходимого уровня сервиса составляет 14 человек в сутки, которые обеспечивают круглосуточное дежурство на 7 постах с учетом графика сменности (12/12).

Стоимость одного сотрудника у подрядной организации составляет 78 785,00 руб./чел   и формируется следующим образом:

Фонда оплаты труда — 74 827,24 руб./чел.

• Заработная плата Администратора на руки: 50 000,00 руб.
• НДФЛ: 7 471,00 руб.
• Социальные отчисления: 17 356,24 руб.

Накладные расходы — 3 747,76 руб. 

• Спецодежда, накладные расходы и рентабельность подрядной организации 3 747,76 руб.

Итого стоимость 14 консьержей: 1 100 050 (78 785 ? 14)

Предложение 

• Стоимость одного поста: 110 000,00 руб.
• Количество постов: 7 

Выводы и комментарии:

• При стоимости одного поста 110 000,00 руб. предполагаемый размер заработной платы одного сотрудника за вычетом налогов, накладных расходов и рентабельности подрядной организации составит порядка 35 000,00 рублей. 

• Размер заработной платы прямо свидетельствует о принципиальном снижении качества персонала и оказываемых услуг.  В данном ценовом диапазоне работают, как правило, представители возрастных категорий граждан, без специализированной униформы, средств связи и навыков сервисного обслуживания. 

Резюме

• Стоимостные ориентиры, предложенные группой лиц в качестве варианта оптимизации стоимости базовых и дополнительных услуг выполняются Управляющей организацией. Более того, учитывая некорректный расчет базовой ставки (без учета коэффициента высотности) тариф Управляющей организации более выгодный, чем предложенный вариант оптимизации.  

• Стоимостные ориентиры, предложенные группой лиц в качестве варианта  оптимизации стоимости услуг «Охрана» и «Администратор подъезда» нереализуемы без  принципиального снижения объема услуг и их качества.